血淚都更系列三：權利變換魔術秀（上）
記者 鐘聖雄 / 專題報導
「只有腦震盪的人才會講出一坪換一坪這種鳥話！」
從前文的報導中，我們可以知道法制結構是如何的不平衡，造成許多人僅能「選擇被都更」，因此幾乎都會碰上所謂「權利變換」，也是都更最核心的議題。然而，權利變換絕非台北市長郝龍彬所言，只是「一坪換一坪」那麼簡單。本文將為大家介紹何謂權利變換及其周邊問題，並帶大家一窺權變究竟潛藏了哪些陷阱，才會釀出今日這麼多的都更糾紛。
為何反對都更總是「少數人」？
首先說明權利變換與過去傳統協議合建有何不同。
所謂協議合建，就是地主與實施者可以私下談好重建後空間應當如何分配，這分配包含選屋及坪數大小。舉例來說，地主與實施者講好房子蓋完後要五五分、六四分都沒關係，只要講好了就成，那是屬於實施者與地主間的私人契約，政府無權干涉。然而，現行都更中，協議合建的例子並不多（真合建假權變的例子先不在此探討），因為合建都更不像權利變換有稅賦減免，因此較少人選擇用此方式進行都更。
因為上述理由，目前多數都更案都選擇用權利變換方式進行；先別急，等一下我們再來解釋什麼是權利變換。依照都更條例第22條規定，只要任何建商可以取得某區域2/3合法地主同意，還有3/4土地及樓地板面積的所有權人同意，就可以向主管機關提案都更。此外，都更條例第10條規定，只要先有1/10的地主發起，可以申請劃定更新範圍，但如果一開始就已經符合22條要求，就可以忽略不管，直接送都市更新事業計畫書了。
這對建商來說相對容易，因為法律沒強制要先劃定更新範圍，所以假如建商可以先拿到某區域100％地主同意，就可以再向外擴充更新範圍，把其他區塊的土地一併「吃下來」。換言之，就算某區地主不同意都更，但會被隔壁的100％稀釋掉，從100％不同意變成25％的「少數人」，被迫參加都更遊戲。
現在你明白，為何每次只要有人反對都更，就會被說成那只是「少數人」了嗎？
權力失衡的權力變換
現在我們來解釋什麼是權利變換，正式進入都更Lesson 1吧。
就假設你們家社區要被都更好了。為了決定都更之後的空間該怎麼分配，建商會先找3家估價師，估算你們社區在更新前有多少價值。比方說你們社區在更新前的總價值有10億，而你家（含土地）的總值是1億，如此一來，你們家就佔總價值的10％。
下一步，估價師會去推估貴社區在被都更之後，「可能」會有多少價值，在此就先假設是40億好了。依照更新前的權利比重來看，你們應該要可以拿回更新後價值的10％，但建商會告訴你，為了蓋出這些新房子總共花了10億，所以更新後的40億，應該要剛剛好給這個「善良管理人」價值10億的不動產，不多也不少，這樣很公平公正對吧！
接下來我們就可以套公式，計算出更新後你究竟可以拿回多少價值。別緊張，這公式只要小學有畢業都看得懂。
（更新後價值 – 更新成本） X 更新前權利比重 = 應分回價值
（40億 – 10億） X 10% ＝ 3億
換句話說，拜都更德政所賜，原本你家1億元的舊房子，變成了3億元的新房子，是不是很棒！
話說回來，劇情也有可能是這樣演的。你們社區和房子的所有狀況都沒有改變，但是建商找來的估價師告訴你，貴府只值8千萬，所以權利比重變成8％。至於更新後價值，這次估價師這次估出來的結果是總值30億，但建商這次申報的更新成本則變成15億。讓我們再套一次公式，這次的結果將變成：
（30億 – 15億） X 8％ ＝ 1.2億
請注意，按照2次的計算結果，你的不動產更新漲幅「只是」從3倍變成1.5倍，但扣掉高比例公設與土地增值稅後，獲益就會變得微乎其微；但如奇蹟似的，建商最後拿走的更新價值，則從10億變成了15億，佔了總更新後價值的一半。不過以上都不是重點，重點在於，3家估價師都是建商找來的，更新前和更新後價值都是他們說的，而更新成本則是建商自己申報的。重點在於，整個權利變換過程中，住戶都沒有參與發聲的權力。
也許你質疑，既然估價師攸關所有權益價值，為什麼不能由住戶找呢？很抱歉，沒有為什麼，因為法律就是規定，估價師「只有」建商找的才算數。事實上，住戶要去找估價師倒也不是不可以，只是估價結果僅能做「參考」之用，不會納入最後的權利變換計算中。
請特別注意算式中「更新前價值」、「更新後價值」、「更新成本」三者之間的關連。低估更新後價值，通常也會跟著低估更新前價值，因為這樣看起來才會出現房價抬昇的結果。高估更新成本，低估更新後價值，可以讓實施者取得更多利潤，但聰明的實施者通常都不會讓比重太過懸殊；除非，實施者覺得地主非常笨。
腦震盪才說一坪換一坪
好，寫到這裡，聰明的你應該已經明白，權利變換談的是「價值比例換價值比例」，不是坪數換坪數的問題，而且也的的確確和什麼「一坪換一坪」毫無關連了吧！
「郝市長很笨，幕僚也笨，只有腦震盪的人才會講出一坪換一坪這種鳥話。高房價區，一坪換一坪建商會爽死，因為營建成本都一樣，隨便賣幾坪就可以Cover更新成本了。低房價區你說要一坪換一坪，會有建商要去嗎？」新北市不動產估價師公會理事長徐士堯如是說。【未完待續…】
血淚都更系列三：權利變換魔術秀（下）
記者 鐘聖雄 / 專題報導
「權利變換都是數字遊戲，只是看你怎麼去玩他。估價師就是魔術師！」徐士堯認為，都更條例為了藉由民間力量推動都更，所以完全以實施者為主體，就會忽略掉幾個問題，首先就是估價師的選擇。「地主找的就不算，如果要重估，建商願意的話，才找第4家，但怎麼可能推翻一開始的估價結果？」
徐士堯直言，地主若對估價結果不滿，可以在都更審查會議陳情，讓地方估價師公會介入處理，但公會已經和建商綁死，如果之間涉及利益交換，甚至會不願意公開出去輪派，怎麼樣都不會對地主有幫助。他強調：「估價師只和地主做一次生意，但要和建商合作機會卻很多，你覺得估價師會傾向誰那邊？」
由於權利變換計畫必須在開工前提出，房子都還沒蓋好就要去推估價值，還要預測市場變動，本來就虛無飄渺，因此更新後價值究竟估算準不準，很難有所公評。然而更新前價值的估算，卻總是引來許多紛爭。首先，除卻估價師全是實施者找的之外，更新前的「評價基準日」也是至關重要的爭議要點之一。
目前一般都更案光是審議平均就得花上3年，如果再加上施工時間，一般都更案可能都要5～6年才成，但估價師衡量地主產權更新前價值的「評價基準日」，卻是訂定在最開始的時間，評定後就不會再調整。換言之，就算這幾年的時間中，都更案鄰近地區的房地產價格不斷飆漲，估價師所估算的「更新前價值」，卻永遠不會漲。「實施者付出的都更成本部分，例如營建成本都會逐年調高，可是地主的土地價值卻一直不變，哪有這種道理？」徐士堯質疑。
在此，我們有必要提醒一點「題外話」。如果大家前文沒有跳著看的話，應該都可以理解，「評價基準日」的房價越低越好，這樣更新後新屋才會創造利潤。但反過來想，現在台北市房價已經非常驚人了，都更案最多的地點卻還是集中在中正、大安、松山等高房價區。也就是說，這些都更案的評價基準點本來就是建立在高房價上。你想，這些實施者，包括同意參加都更者，有可能眼看政府「平抑房價」而不吭聲嗎？
當集權力於一身的實施者，以及所有參加都更的地主，都是瞄準更新後的地價飆漲，那麼，推動都更的難道不是「私利」嗎？公共利益，到底在哪裡？
「共同負擔」造就「無本生意」
在此有必要說明前文中的「更新成本」究竟是什麼，才能讓人清楚理解，這一大筆實施者自行申報的費用，究竟是如何被「高估」的。
首先，更新成本經常被統稱為「共同負擔」，因為事實上實施者不是真的拿出一大筆錢來蓋房子，而是在確定要更新之後，拿地主的土地抵押給銀行，再拿貸款來的經費去進行更新。所以，更新成本事實上也不能說是實施者出的，他們做的就是去協助、管理，讓更新案順利完成。但雖說是地主共同負擔，實際上大家也不用掏錢，因為這些最後會轉換成要付使實施者的權利變換價值，他們要的是更新後的不動產，不是這筆錢。
依都市更新條例第30條規定，共同負擔包含工程費用、權利變換費用、貸款利息、稅捐及管理費用、申請各項建築容積獎勵及容積移轉所支付之費用等。
我們先談工程費用。顧名思義，工程費用就是蓋房子需要的原物料、機具維護等開銷，就算您遇到的建商牌子老信用好，還每天都吃誠實豆沙包，這部分的成本還是不可避免地會被高估。
就以目前都更正進行地如火如荼的台北市為例。按照台北市都市更新審議委員會通過之「台北市都市更新事業（重建區段）建築物工程造價基準」，都市更新的造價比照內政部營建署公告的「國家公共工程造價基準」。換算之後，通常台北市每個都更案的營建成本，都落在每坪12～20萬不等，要視建築規模而定。雖然政府官員一再告訴我們，都更不是要蓋豪宅，但以這每坪造價成本來看，要說不是豪宅都很難。
請注意，就連指標性豪宅「帝寶」公佈的建築成本，每坪也「才」22萬左右，為何台北都更案也能花到每坪20萬？為何台北市之外的地方，明明每坪花不到10萬就可以蓋出很好的房子，但台北就是不行？為何台北最貴的土地，都是由都更地主提供，但實施者使用的鋼筋水泥就是會比較貴？
接下來談共同負擔中，工程之外的費用。
那些實施者找來的的估價師，費用是地主共同負擔，但地主就算對估價結果不滿意也沒辦法。建商說投資有風險，所以風險管理費也是地主共同負擔，但現行營建業都是多頭投資，幾乎沒什麼風險，這些風險管理費卻還是地主共同負擔。那些抵押地主土地，跟銀行貸款蓋房子的費用利息，也是地主共同負擔，所以如果地主對於都更過程不滿意，中途發動抗爭的話，都更期程拉長所額外增加的貸款利息，也都是地主要共同負擔。
然而，這些共同負擔越高，地主最後換算的權利變換價值就越低，實施者的權變比重卻越高…
球員兼裁判的選屋分配制度
此外，選屋分配也是都更過程中非常「離奇」的一環。撇開房子怎麼設計，空間怎麼規劃，完全都是建商主導先不談（這部分在下一篇文章會處理），就連房子蓋好後，該怎麼選房子，竟然也是建商先選…
徐士堯解釋：「都更條例只說更新後，更新成本由不動產抵付，但沒有規範如何分配、選擇不動產。如此一來，建商就可以先選自己要的樓層、空間，而且事先就把這部分價值低估，這樣才能拿更多。更妙的是，後續這些房子它要賣多少錢，與估價估多少錢也毫無關連。」
他舉例，比方說一個案子如果是蓋在商業區，那建商就會先把大部分1、2樓都選起來，再跟住戶說可以當店面的只剩哪些，要大家抽籤，多數人最後就只能選高樓層的。反過來說，如果都更案是靠近河邊風景好的，那建商就先選高樓層，這樣賣價才會好。
「選配時，建商暗槓一些戶數不給原住戶選，雖然不違反都更條例，但應該是也違反民法誠信原則。我打個比方，這就像是大樂透選號，有些號碼故意不讓電腦選號出一樣吧」，徐士堯比喻。
規劃分配權、優先選擇權不能放同一邊！
最後，讓我們來聽一個發生在古早古早以前，世界上還沒有都市更新這回事時候的故事。
有一對兄弟因為分家產擺不平，糾紛不斷，於是找上了所羅門王，希望他能為此事協調出兩全其美的辦法。所羅門王於是對哥哥說：「就由你決定要怎麼把財產分成2份吧！怎麼分都可以，但是要讓弟弟先選。」於是，兩兄弟的終於協調出彼此都滿意的分法。
「這故事告訴我們，規劃分配權和優先選擇權不能放在同一邊。」徐士堯認為，現在都更會有問題，就是因為決定權全集中在建商手中，所以很難讓住戶滿意，而絕大部分的糾紛就是這樣產生的。
然而，就算規劃分配權、優先選擇權被平均分配在實施者與地主手中，但事實上，都更還是很難達到公平…為什麼？原因很簡單，因為所羅門王的故事要能達成公平結果，必須建立在「資訊透明」，也就是分配利益的雙方，知道所有資訊的情況下才能成立。但我們的都更過程透明嗎？公開嗎？【未完待續…】
藝術家鄭安齊為呼籲民眾關心都更議題，所創作的假都更廣告。廣告中說：「透過都市計畫變更容積獎勵，我們所能得到的，不只是更新的宅邸，還有更多。」然而，可能嗎？這究竟會是都更「新象」，抑或只是「幻象」呢？
2011/03/11
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