「整個都更就像是一場仙人跳，政府和建商先用更新後的利益誘惑地主，地主一旦同意後就失去決定權，可能還得付出代價，更慘的是最後如果拒絕配合，還要面臨被拆遷的命運…」一名都更受害者比喻。
記者 鐘聖雄 / 專題報導
在前面的報導中，我們已經談過權利變換、估價、選屋分配的不公之處。然而，即便所有實施者操行分數都拿100分，政府也願意修改相關設計，整體都更流程還是有很多問題得面對。所有對經濟學稍有概念的人都知道，自由市場經濟要能達到公平，最大的前提就是「資訊透明」。然而，我們的都更流程真的有達到最基本的資訊透明要求嗎？
不知道不清楚也不用問你的「劃定都更範圍」
為了讓所有讀者瞭解都更過程中的更多缺失，本文將帶領讀者從都更最初的起點，也就是「同意都更」之後會發生什麼事（反正也無法拒絕），再開始探究制度的權力失衡與資訊不透明程度。
先從劃定都市更新範圍講起好了。並非所有地區都能劃定為更新地區，政府頒佈了一套認定標準，包括屋齡、巷道寬度、樓高、區域面積等項目，不過這並非本文重點，因此不在此詳述。如果是公辦都更，也就是由政府發起，再發包給建商當實施者的都更案，在劃定都市更新範圍的過程中，完全不需地主同意，所以一般地主、住戶不要說是「知情」，連同意的權利也不會有。
其次就是一般都更類型，在台北市只要符合政府頒訂的更新標準與指標檢討就可以申請劃定更新範圍。因此許多都更案都是建商先到選定的地區買樓買地，如此建商就可以逕自發起劃定，在過去很多住戶都向市政府抱怨被劃定之後自己都不知情，而且政府一直到前2年，才把這些劃定更新單元公告在網路上。換言之，無論是公辦都更或一般都更，在劃定階段時，地主很有可能都是毫不知情的。
「概要」、「計畫」，傻傻分不清
不過劃定更新範圍只是取得區域的更新資格，就像是在昭告天下說：「嘿！我們這裡可以都更喔！」因此，接下來還必須遴選實施者，也就是「辦理都市更新流程」，等最後選出單一實施者時，才會進入真正的實施階段。此時，地主必須分清楚什麼是「都市更新事業『概要』」，什麼又是「都市更新事業『計畫』」。事實上，這區別非常重要，但現實上，推行的過程卻是雜亂無章，因此許多都更受害者都將此稱為「騙取都更同意書過程」。
簡單講，「概要」就像是「合作意願同意書」，目的只是在確定更新單元的範圍跟初步的規劃構想，建商必須先舉行公聽會，告訴地主初步的更新計畫，地主可以將概要同意書簽給許多家建商，任何建商只要取得10%合法地主的同意，並經主管機關核准，就可以開始擬定「都市更新事業『計畫』」。
由於可能會有許多家建商都取得概要同意門檻，因此「計畫」可能也會有很多份，地主同樣可以在公聽會過後，簽署許多份計畫同意書。優先取得2/3所有權人、3/4更新面積合法地主同意的建商，就達到審查門檻，一旦向主管機關送件，就可排除其他建商，通常也會成為最後的實施者。民99年5月修法後，概要變成象徵性質，如建商一開始就能收集到3/4地主同意書，也可逕送計畫免送概要，此為政府加速辦理都更的美意，徐士堯則戲稱概要變成「公狗撒尿」，只存宣示地盤意義。
太好了，還沒超過1,000字我們就要進入重點了！這裡問題超大的，請大家務必回神。在還沒修法之前，大多數人根本分不清「概要」與「計畫」的差別，加上政府也沒有對此訂立定型化契約，所以2張契約同樣都只是不可思議地薄薄的一張紙，差別只在於「概要」與「計畫」2個字，因此許多地主根本不曉得自己簽的是什麼！
事業計畫同意書有2個最重要的功能；第一是對於事業計畫內容的認可，包括建築物的形式、財務的計畫；第二是決定自己未來的權益分配。對於事業計畫內容的認可這大家都能夠明白，但是決定權益分配是怎麼一回事？根據都市更新權利變換實施辦法第十一條的規定：實施權利變換後應分配之土地及建築物位置，應依都市更新事業計畫表明分配方式辦理。也就是說，一旦你同意了都市更新事業計畫，也表示你同意了將來參加權利分配時候你的分配位置。在正常的常識跟邏輯之下，建商跟地主應該要對規劃的實質內容、分配的權益達成共識，地主才會同意這個建商的計畫，才會進一步簽署同意書表達同意。
但是，都市更新受害者聯盟彭龍三指出：「有些不肖建商一開始就直接發計畫同意書給住戶，，或是2張釘在一起，讓地主先簽第1張概要，第2張就是計畫，自己還以為是在簽同一種，住戶根本搞不清楚，連計畫書長什麼樣子都不知道，就傻傻地把自己給賣掉了。」彭龍三解釋，有些建商會要求地主簽同意書時，不要註明簽約日期，因為開發時間可能很長，或刻意讓地主忽略，甚至直接變造日期，讓整個程序「反過來跑」，目前受害者聯盟已經收到很多起這樣的案例。
某都更案涉嫌以偽造文書手段騙取同意書。上下方不僅簽名字跡不同，下方還寫錯字。與郭炳南同樣面臨此都更案的住戶表示，當初代書先要求郭炳南簽署概要（而且為求方便只簽上方），離開後又跑回來跟郭炳南說「簽錯了，再簽一張」，順便也取得了計畫同意書。此都更案概要公聽會為94年5月20日召開，概要書上壓的日期卻為3月，足見建商根本沒按程序跑。
都更契約，竟比辦信用卡還隨便
關鍵在於建商作弊嗎？未必。關鍵在於，內政部營建署根本沒有對此制訂定型化契約，同意書上也沒有標示警語，才會讓許多地主根本就搞不清楚狀況，就簽訂如此重要的同意書。這個政府自己開的大漏洞，幾乎是在考驗所有建商的道德良知。
台北市都市更新處總工程司張溫德直言：「政府訂定了非常多定型化契約，一般人買賣房屋、土地時更要簽訂許多合約，但都更概要、計畫同意書沒有定型契約，也沒有標示警語，搞得地主最後簽計畫同意書時，竟然比辦手機、信用卡還要隨便，真的是很不可思議。」
同意書不綁計畫書，形同詐騙
好，因為三字經告訴我們「人之初，性本善」，再加上絕大多數的建商也的確沒那麼不肖，他們還是很NICE只是誤會多了點，因此本文就不多追究。本文要質疑的，是地主一旦簽署「都市更新事業計畫同意書」後，這種「同意到底」的荒謬性。
最大的問題在於，都更同意書只有讓地主表達意願，不涉及整體權利義務架構，而且內容草率到近乎隨便，地主只有表達意見權利，卻再也失去了決定權。
新北市不動產估價師公會理事長徐士堯批評：「同意書應該綁事業計畫書，不然送件是A計畫，後來建商不斷修改，地主也不知情，結果最後出來是B計畫，這跟詐騙集團有什麼兩樣？」「地主簽同意書後，幾乎就喪失了所有決定權，因為那是空白同意，沒有和計畫書綁在一起，所以對於計畫變更無能為力。」
徐士堯解釋，「同意」應該是有層次、階段性的，因為地主同意讓建商成為實施者，跟地主同意初始事業計畫、中途的所有變更、跟最後出爐的結果，完全是不同層次的問題，但都更過程中，地主一開始同意了，就等同一路同意到底，再也沒有撤回，甚至參與更新設計的權力，根本就不合邏輯。「政府根本就沒告訴人民相關的權利義務關係還有相關風險，難不成地主也同意最後要被拆遷嗎？」徐士堯痛批。
缺乏三方對質機會，審議委員背黑鍋？
由於都更這種「一路同意到底」的特性，讓地主對於設計修改、估價爭議、選屋分配種種切身問題，完全失去決定權，也讓實施者成為了都更的唯一主體。缺乏對都更審議過程的參與決策權，附加相關資訊的不透明性，則讓爭議不斷蔓延、擴大。
就拿估價、權變資料來說好了，目前主管機關用「個人資料保護法」限制地主只能調閱自己資料，但權利變換或估價報告的重點是均衡，若只能調閱自己資料，無法與其他參與者比對根本沒有意義。
此外，雖然地主有異議時，可到都更審議委員會中「表達意見」，但在進入決策階段時卻得離場，僅留審議委員和實施者作結，不但不知道爭議到底有沒有被處理，更不知道所有的設計變更究竟是由誰決定。
「民眾陳情完，就被請出去，剩下實施者和主管機關在場，審議者要反對案子，實施者卻都在，如果眼神可以殺人，我看審查委員大概要死很多次」，同樣也是新北市都市更新審議委員會成員的徐士堯透露。
他指出，事業計畫審18個月，如果是事業主管機關要求修改，那就一定要修，不然進行不下去。但如果主管機關要求修5項，最後卻修了10項，因為缺乏三方對質場合，所以建商修成對自己有利，出去卻跟地主說「那是主管機關要求」，地主也莫可奈何。
「我不敢說沒有審議委員和建商勾結的案例，但不管有沒有勾結，因為根本沒有對質機會，所以權益損失者就會認為是官商勾結。問題是，審查委員和主管機關常常都是在背黑鍋的，而這和審議制度、都更條例有關」，徐士堯無奈地說。
真正的都更流氓，到底是政府、建商，還是「貪得無厭的釘子戶」？
是政府、建商，還是釘子戶害了都更政策？
都更制度設計讓民眾缺乏審議參與權、決策權，甚至，後續審查資料地主都拿不到，所以無法得知陳情、異議到底有沒有被處理。如今，許多市民對於都更政策、建商、審議委員會觀感不佳，究竟能怪誰？
曾經被媒體報導形容為「釘子戶」的彭龍三認為，一個公平而有效率的制度，對於建商而言也很重要，因為好的建商也很多，他們本身也不希望被汙名化是壞人。「雖然我是受害者，但我真的不是要反對都更，政府應該做的，是不要讓這個制度產生這麼多讓人質疑的地方」，他強調
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